近日，上海市第二中級人民法院（以下簡稱上海二中院）審結(jié)一起因房屋拆遷利益分配引發(fā)的民事糾紛案件。本案最終以設立附期限居住權，支付補償款的方式調(diào)解結(jié)案。
上海二中院出具調(diào)解書后，為保障居住權的順利登記，承辦法官陪同雙方當事人一同前往靜安區(qū)自然資源確權登記事務中心辦理登記手續(xù)。該中心在核查民事調(diào)解書后，確定應依照《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定》第11.1.3條的規(guī)定，辦理“因人民法院生效法律文書設立居住權的首次登記”。日前，當事人已經(jīng)取得了居住權登記證明。 據(jù)悉，本案系上海市首例經(jīng)法院生效法律文書設立并登記居住權的案件。高甲與高乙系兄弟，原共同居住在A房屋。1995年，高乙增配B房屋。雙方協(xié)商由高甲居住B房屋，高乙居住A房屋。
后兩套房屋均被拆遷，A房屋拆遷所得款項由高乙支配。B房屋拆遷后，安置C房屋，產(chǎn)權登記為高乙，但該房屋自安置開始由高甲居住。 高甲要求高乙將C房屋過戶至其名下，遭拒后提起訴訟，要求確認其享有C房屋的完整產(chǎn)權。 一審法院認為，高甲在B房屋不具有常住戶口，不屬于共同居住人，因此該房屋的全部拆遷安置利益應歸高乙所有，故駁回高甲的訴請。高甲不服，提起上訴。 二審中，合議庭注意到，A房屋的拆遷安置款有高甲的份額，但高乙未將該款項分配給高甲，而是全部用于購置商品房。如本案僅簡單地處理高甲的上訴請求，高甲很有可能提起另案訴訟，形成訟累。 合議庭為從根本上化解雙方矛盾，多次向當事人釋法析理，及時引入《民法典》中關于居住權的規(guī)定，并向行政部門核實居住權登記制度的落實情況，在歷經(jīng)一次性補償、設置終身居住權等多種方案后，最終促成雙方達成了C房屋歸高乙所有，高乙為高甲設置附期限居住權及支付補償款的調(diào)解方案。調(diào)解方案化解了雙方自20多年前調(diào)換居住權益而引發(fā)的矛盾，一攬子解決了涉案數(shù)套房屋的相關糾紛，最大程度地保障了雙方當事人的權益，也促使兄弟二人在歷經(jīng)數(shù)次訴訟后握手言和，維系了親情。《民法典》新增的居住權，是對他人的住宅享有占有、使用的用益物權。居住權的設立主要有以下三種方式： 在涉及到離婚或分家析產(chǎn)、以房養(yǎng)老、父母出資為子女購房又需保障居住權益等情形下，均可自愿簽訂合同設立居住權，既可以約定附期限的居住權，也可以約定終身居住權。根據(jù)《民法典》第367條的規(guī)定，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：但必須要注意的是，依合同設立的居住權，以登記為設立要件，居住權合同簽訂后，雙方當事人應當共同申請登記。 以遺囑方式設立居住權，包括遺囑繼承和遺贈。以遺囑繼承獲得居住權的，應以遺囑有效為前提。以遺贈方式設立居住權的，如果受遺贈人未及時作出接受遺贈的意思表示，或未完成遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中約定義務的，可能會喪失權利。《民法典》第230條規(guī)定：“因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力�！� 因此，通過遺囑繼承設立的居住權并不以登記為設立要件，而是自繼承開始時，繼承人取得居住權。但為避免爭議，仍建議及時辦理登記。 雖然《民法典》并未明確規(guī)定該種方式，但根據(jù)居住權的立法目的及《民法典》物權編、婚姻家庭編的相關規(guī)定，生效法律文書也可以是居住權設立的一種方式。 （1）居住權人應妥善使用、管理、維護住宅，不得濫用居住權對住宅造成損害。造成重大損害的，除應向產(chǎn)權人承擔損害賠償責任之外，還可能會喪失居住權；（2）居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。除非有特別約定，居住權人也不得將設立居住權的房屋出租；（3）無償設立的居住權，居住權人的家庭成員或保姆等為其提供生活起居照顧的人也可享有居住利益，但該權利附屬于居住權人，在居住權消滅后，上述人員應及時搬離。 （1）不得妨礙居住權人正常居住使用房屋，對于可能會導致住宅毀損或滅失的重大維修項目應承擔維修責任；（2）當居住權期限屆滿或者居住權人死亡時，居住權消滅，產(chǎn)權人應及時辦理注銷登記；（3）無法定事由，居住權合同自簽訂時成立、生效，如產(chǎn)權人以未辦理登記為由主張合同不成立或無效的，不會得到支持。 二手房交易中，購房人可在三個環(huán)節(jié)控制交易風險。（1）事先查詢。購房時除應查詢房屋的權屬、抵押、司法查封等情況，還應查詢是否登記有居住權。此外，還應就所購買的房屋內(nèi)實際居住人口及居住原因有所掌握；（2）事中約定。在房屋買賣合同中應就是否有居住權作出特別約定，并設置相應違約責任條款；（3）事后救濟。如在交易過程中因賣方違背誠信，隱瞞已設居住權或交易中新設居住權的，應及時協(xié)商，協(xié)商不成的，及時訴諸法律，維護自身權益。
【來源：問律】
