關(guān)于業(yè)主共有權(quán)問題的10個權(quán)威案例

1. 專項維修資金屬業(yè)主共有，繳納專項維修資金是業(yè)主的法定義務(wù)，業(yè)主拒絕繳納并以訴訟時效提出抗辯的，不予支持【指導(dǎo)案例65號:上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會訴上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案】

案例要旨：專項維修資金是專門用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項維修資金是業(yè)主為維護(hù)建筑物的長期安全使用而應(yīng)承擔(dān)的一項法定義務(wù)。業(yè)主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。

2. 電梯屬業(yè)主法定共有，出賣人出賣房屋時不能通過協(xié)議保留法定共有部分的所有權(quán)【李庚昌等訴通華公司等物權(quán)保護(hù)案-《中國審判案例要覽》2011年民事審判案例卷】

案例要旨：法定共有部分，是物權(quán)法對建筑物區(qū)分所有權(quán)中事關(guān)業(yè)主基本利益的共有部分的界定和規(guī)范，不允許當(dāng)事人對此自由約定或變更。開發(fā)商無權(quán)保留法定共有部分的所有權(quán)，其已出售了專有部分，共有部分應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。即使開發(fā)商在出售或安置時確實(shí)未將電梯價格計算在內(nèi)，并取得對方同意，也僅享有要求購房者或安置戶支付電梯價格的債權(quán)請求權(quán)，而不享有要求確認(rèn)電梯所有權(quán)歸開發(fā)商所有的物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)。

3. 某業(yè)主將建筑物共用部分占為己用并影響到其他共有業(yè)主生活的，其他業(yè)主可要求該業(yè)主將共用部分恢復(fù)原狀【馬文新訴洪文勝、李瓊業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《中國審判案例要覽》2010年民事審判案例卷】

案例要旨：天臺、走廊設(shè)計的主要功能是作為整幢樓宇的消防使用，這種特殊功能決定了它是整幢樓宇的全體業(yè)主共同共有、共同使用，業(yè)主私自將天臺設(shè)置為“私家花園”、從而獨(dú)占使用及占有部分共用走廊的行為的行為侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)，其他業(yè)主可要求該業(yè)主將建筑物共用部分恢復(fù)原狀。

4. 相鄰業(yè)主的權(quán)利行使超出其專有部分相對應(yīng)的外墻面范圍，屬不合理使用【宋隆霖訴王樂義建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案-《中國審判案例要覽》2010年民事審判案例卷】

案例要旨：相鄰的業(yè)主，一方將自家的空調(diào)室外機(jī)安放在另一方的臥室的窗下，其安放空調(diào)機(jī)的位置，并不在其專有部分相對應(yīng)的外墻面的范圍之內(nèi)，故其對該共有部分不享有合理利用的權(quán)利。不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙。因此，另一方有權(quán)要求對方移走該空調(diào)室外機(jī)。

5. 對“住改商”的司法審查應(yīng)采絕對禁止主義【趙春鋼等訴某移動運(yùn)營商業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2014年第4期】

案例要旨：移動運(yùn)營商擅自在居民小區(qū)樓房內(nèi)搭設(shè)工業(yè)通信基站，從事無線通信作業(yè)，該行為與原有住宅性質(zhì)相悖，不屬于基于專有部分特定使用功能的需要而對共有屋頂?shù)暮侠砝茫褬?gòu)成對共有物權(quán)的侵害，應(yīng)認(rèn)定為物權(quán)法禁止的“住改商”行為。

6. 物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時效【上海環(huán)亞實(shí)業(yè)總公司與上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)維修基金催繳糾紛上訴案-《人民司法.案例》2013年第20期】

案例要旨：物業(yè)維修基金是物權(quán)法等法律規(guī)定所確認(rèn)的一項業(yè)主共有財產(chǎn)，其籌集、使用必須經(jīng)全體業(yè)主共同決定，但其繳納是否受訴訟時效約束并未予以明確。作為業(yè)主的一項法定義務(wù)，維修基金的繳納并非是一種普通意義上的債權(quán)請求權(quán)，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性，因而不應(yīng)受訴訟時效的制約。

7. 建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得改變住宅的共用部位【鄭州二建訴王良礎(chǔ)不動產(chǎn)買賣合同糾紛案-《人民司法.案例》2007年第6期】

案例要旨：一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營管理者、維修者許可，不得對該建筑物的共用部位行使權(quán)利。二、公有住房售出單位對公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。

8. 擅自改變樓房頂端使用用途的行為侵害了其他業(yè)主的共同權(quán)益【侯利敏訴梅州市藝之林廣告有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2009年第14期】

案例要旨：物權(quán)法規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)公共空間的權(quán)利歸屬原則，突出了業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，限制了他人擅自處理和改變公共區(qū)域用途的行為。以自然物理屬性和功能用途來看，樓房的全體業(yè)主對樓房的頂端擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)。未經(jīng)樓房全體業(yè)主同意，任何擅自處理和改變樓房頂端使用權(quán)的行為，均構(gòu)成對業(yè)主權(quán)益的妨害，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

9. 在約定翻建的房屋樓頂加建房屋的所有權(quán)，應(yīng)屬建設(shè)用地共同使用權(quán)人共同所有【葉秀鳳訴吳成功業(yè)主共有權(quán)上訴案-《人民司法.案例》2008年第22期】

案例要旨：房屋翻建過程中，在雙方約定建造五層樓房的基礎(chǔ)上，一方經(jīng)審批后又出資一次性加建了兩層房屋，并將加建部分的產(chǎn)權(quán)登記為自己所有。該行為侵犯了另一方的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，即建設(shè)用地共同使用權(quán)和樓頂空間共有權(quán)，加建的房屋應(yīng)屬于建設(shè)用地共同使用權(quán)人共同所有。

10. 業(yè)主委員會無權(quán)以自己名義對開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟【酉陽縣怡豪國際公寓業(yè)主委員會訴重慶怡豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物權(quán)糾紛案-《人民司法.案例》2013年第6期】

案例要旨：物業(yè)管理條例第十九條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主委員會起訴開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為不屬于物業(yè)管理活動，因此，業(yè)主委員會無權(quán)以自己的名義對開發(fā)商擅自更改規(guī)劃減少公共區(qū)域的行為提起訴訟。

END

【來源：問律】

關(guān)于業(yè)主共有權(quán)問題的10個權(quán)威案例

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