如何避雷踩坑

讓你的生活不那么糟心？

本期結(jié)合幾個(gè)真實(shí)案例

法官與你聊聊房屋租賃那些事

帶您“升級(jí)打怪”，解決租房中的難題

小王畢通過(guò)某租房APP選中了合租房中的一間主臥，并與兩位房東彭某、趙某分別簽訂了電子版和紙質(zhì)版的租賃合同，約定每月租金2500元，支付方式為付十二押一。 

然而僅入住四個(gè)月，小王租住的這處房屋因?yàn)楦魯�、群租�?wèn)題被相關(guān)部門(mén)要求整改。他這才明白彭某、趙某并非所租房屋的權(quán)利人，而是“二房東”，真正的房主洪女士得知自己的房屋被隔斷后轉(zhuǎn)租，已向法院主張兩人無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)，收回房屋。幾天后，小王被迫搬離。

小提示

除了房屋本身，為了避免可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，建議務(wù)必了解一下房東的職業(yè)、身份和相關(guān)背景。

關(guān)于租的房屋被抵押無(wú)法入住

你是否還有這些困惑？

注意

任何個(gè)人（或者法人等等），切勿嘗試虛構(gòu)租賃事實(shí)（虛構(gòu)簽訂長(zhǎng)期的租賃合同為由，往往10年到20年租期），以此對(duì)抗法院對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的查封、拍賣等執(zhí)行措施。

如果你以明顯不合理低價(jià)進(jìn)行租賃的；如果你偽造、變?cè)熳赓U合同的；如果你有倒簽租賃合同簽署時(shí)間的；如果你偽造租金交付或者憑證的；如果你偽造實(shí)際占有使用房產(chǎn)證據(jù)的；如果你指示關(guān)聯(lián)企業(yè)或者近親屬假扮承租人，以上這些行為，都會(huì)被我們認(rèn)定為“虛假租賃”，不僅無(wú)法阻撓執(zhí)行案件的依法推進(jìn)，虛構(gòu)租賃事實(shí)的所有參與人都會(huì)受到法律的制裁。

1、房屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式?

《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”。

因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書(shū)面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式租賃合同。當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他證據(jù)證明。租賃期限6個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。

【提示】

①承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同;

②出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。

2、房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?

《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。

因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

3、房屋出租人有哪些義務(wù)?

(1)交付出租房屋的義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

(2)出租房屋保持義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。

(3)出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

A.承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修：

B.出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

【提示】

房屋出租人承擔(dān)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件：

①以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件;

②以出租房屋有維修必要、維修可能為基本條件;

③租賃房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由造成的;

④當(dāng)事人沒(méi)有約定出租人不承擔(dān)出租房屋維修義務(wù)。

(4)、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù).

出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付后不因第三人主張對(duì)出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的義務(wù)。

【提示1】

①因第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。

②因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

【提示2】

①出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的范圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。

②出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，則不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

【提示3】

出租方違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，承租人可采取以下補(bǔ)救辦法：

根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，承租人享有減付、不付租金的權(quán)利;根據(jù)《解釋》第八條規(guī)定，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

①租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

②租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

(5)、出租方對(duì)出租房屋的安全擔(dān)保義務(wù);

出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

4.承租人對(duì)出租房屋的使用有哪些義務(wù)?

（1）承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。

【提示1】

承租人使用出租房屋租的方法標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：

①約定使用方法(首要標(biāo)準(zhǔn))：

A.房屋租賃合同約定的使用方法;

B.雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的使用方法;

C.按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。

②出租房屋性質(zhì)確定使用方法(次要標(biāo)準(zhǔn))：只有沒(méi)有約定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方法。

【提示2】

承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。

《解釋》第7條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第219條的規(guī)定處理。

承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

(2)、承租人對(duì)出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

(3)、承租人對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。

【提示】

《合同法》第224條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

(4)、房屋承租人有支付租金的義務(wù)。

①承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

②對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，可以補(bǔ)充協(xié)議;無(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。

③按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：

a.租賃期間不滿1年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;

b.租賃期間1年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付;剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

【提示1】

(1)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。也就是說(shuō)，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。

②出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為1年。

【提示2】

因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟(jì)權(quán)利：

《解釋》第十七條規(guī)定，“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償�！�

5.承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?

(1)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

(2)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除：

A.出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房;

B.負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。

6、未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效?

出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反《建筑法》第61條、《消防法》第10條的強(qiáng)制性規(guī)定，但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規(guī)定為合同無(wú)效情形。因此，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效。

但是，《解釋》第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效�！�

【提示】

違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。

7、違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無(wú)效。

農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無(wú)效。

8、臨時(shí)建筑物房屋租賃合同，是否有效?

《解釋》第3條規(guī)定，“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效�！�

9、房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效?

《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。

《解釋》第4條規(guī)定，“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外�！�

【提示】

房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要件。

10、房屋租賃合同無(wú)效，產(chǎn)生哪些法律后果?

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金;但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。

11、“一房數(shù)租”情況下，如何確定承租人?

《解釋》第六條規(guī)定，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理�！�

【提示】

“一房數(shù)租”占有人優(yōu)先→登記備案人優(yōu)先→先成立合同優(yōu)先。

12、因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理辦法：

(1)租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修如何處理?

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：

A.出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;

B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修物：

A.出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;

B.不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

(2)租賃期間屆滿時(shí)，裝飾裝修如何處理?

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人不得請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，當(dāng)事人另有約定的按照約定處理。

綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，除另有約定或者可以拆除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費(fèi)用。

(3)、合同解除時(shí)，裝飾裝修如何處理?

①承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

②承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照下列情形分別處理：

A.因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。

B.因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

C.因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

D.因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

③當(dāng)事人另有約定的，按照約定處理。

13、什么是共同租賃權(quán)?

(1)共同居住戶的共同租賃權(quán)(共同居住權(quán))。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》119條第一款規(guī)定，承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

(2)共同經(jīng)營(yíng)人的共同租賃權(quán)。

《解釋》第19條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán)請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋。

14、什么是“買賣不破租賃”?

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第119條第二款規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的�！�

根據(jù)上述規(guī)定，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：

①當(dāng)事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制;

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，“買賣不破租賃”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制。

15、什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?

《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

《解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

【提示】

①在承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有在合理期限通知承租人的義務(wù)。

②“合理期限”沒(méi)有明確規(guī)定。目前只有《解釋》第23條“拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人”規(guī)定;《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定的“前3個(gè)月通知”已作廢。

16、哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?

《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

《解釋》第24條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

(1)承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：

A.出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人，承租人未參加拍賣的;

B.出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的。

(2)房屋共有人、近親屬購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于承租人購(gòu)買權(quán)：

A.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

B.出租人將房屋出賣給近親屬的。

(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【提示】

承租人怠于行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、更高優(yōu)先權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、以及善意第三人確定物權(quán)的，承租人均不得請(qǐng)求優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

17、出租人侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人能否請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效?

《解釋》第21條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持�！�

根據(jù)上述規(guī)定，出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的：

(1)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無(wú)效;

(2)承租人只能請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

18、房屋租賃糾紛如何確定管轄?

(1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄;

(2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

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