日常生活中，老百姓買房賣房，大多都會(huì)找中介。但如果買賣雙方在中介公司的介紹服務(wù)下簽訂了協(xié)議，然而其后購(gòu)房者因種種原因不想要房子了，拒絕履行合同，那么這種情況下，買賣雙方還需要支付中介費(fèi)嗎？

以案釋法

01  基本案情

姚某想要購(gòu)買房屋，便通過(guò)長(zhǎng)興一家房產(chǎn)公司尋找合適的房源，并于2019年1月12日，與賣家阿亮在該房產(chǎn)公司的介紹促和下簽訂了一份房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議。房屋面積149.42平方米，含汽車位一處，轉(zhuǎn)讓價(jià)為232.8萬(wàn)元。同時(shí)約定：在當(dāng)月25日前辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，中介費(fèi)由買賣雙方協(xié)商支付，若一方違約則中介費(fèi)由違約方支付。

然而，協(xié)議簽訂后，姚某卻于當(dāng)月28日表示拒絕履行協(xié)議。

房產(chǎn)公司認(rèn)為姚某的行為違約，應(yīng)按照之前簽訂的協(xié)議約定承擔(dān)中介費(fèi)，于是向長(zhǎng)興縣人民法院起訴，請(qǐng)求判令姚某立即支付中介費(fèi)4萬(wàn)元。

02  庭審現(xiàn)場(chǎng)

姚某變卦為哪般？

買賣不成是誰(shuí)的責(zé)任？

姚某需要承擔(dān)中介費(fèi)嗎？

針對(duì)以上問(wèn)題，庭審現(xiàn)場(chǎng)原被告及第三人阿亮三方展開了激烈辯論。

原告房產(chǎn)公司稱：姚某在簽訂協(xié)議后，又以房屋價(jià)格太高反悔拒絕履行協(xié)議，已構(gòu)成違約，應(yīng)按照協(xié)議約定支付中介費(fèi)4萬(wàn)元。

被告姚某辯稱：其確實(shí)與房產(chǎn)公司、阿亮簽訂了《房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議》。簽訂的協(xié)議是無(wú)效的，買的房產(chǎn)存在交易不能的客觀事實(shí)，房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任，也無(wú)權(quán)收取任何費(fèi)用，法院應(yīng)駁回其全部訴請(qǐng)。理由為：

第一，賣房一方僅有阿亮一人簽字，其妻子阿紅沒(méi)有在協(xié)議上簽字認(rèn)可交易。

第二，后來(lái)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)交易中心的材料才知道，買的房產(chǎn)上還有127萬(wàn)余元抵押債權(quán)，也直到簽訂協(xié)議的三個(gè)月后的4月12日，上面的房貸才還清，但房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時(shí)隱瞞了這一事實(shí)。

第三，房產(chǎn)公司并沒(méi)有和他簽訂書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，不能收取任何中介費(fèi)。

第三人阿亮稱：房產(chǎn)確實(shí)是其和妻子阿紅共同共有的，但姚某在簽訂合同時(shí)知道其夫妻二人是真心出賣的，還支付了1萬(wàn)元定金。姚某違約后，房產(chǎn)已賣給他人也說(shuō)明阿紅完全同意出賣房產(chǎn)。在簽訂協(xié)議十幾天后其就清空了房產(chǎn)和準(zhǔn)備提前歸還貸款、協(xié)助辦理過(guò)戶。

最終，長(zhǎng)興法院判決駁回原告房產(chǎn)公司要求被告姚某支付4萬(wàn)元中介費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。

一審判決后，雙方當(dāng)事人均服判息訴，未提起上訴。

法官說(shuō)法

先來(lái)學(xué)習(xí)關(guān)鍵詞

居間合同：又稱“中介服務(wù)合同“，是指居間人根據(jù)委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機(jī)會(huì)或進(jìn)行介紹，而委托人須向居間人給付約定報(bào)酬的協(xié)議。——本案房產(chǎn)公司訴請(qǐng)的前提是與姚某之間有居間合同。

諾成合同：自當(dāng)事人雙方意思表示一致時(shí)即可成立，不以一方交付標(biāo)的物為合同成立要件的合同，當(dāng)事人交付標(biāo)的物屬于合同成立后的履行行為。買賣合同、居間合同是典型的諾成合同。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：案涉房屋居間協(xié)議是否有效？

法官：居間合同是諾成合同，三方之間已經(jīng)成立了居間關(guān)系。

本案中，協(xié)議中包括了買賣雙方與房產(chǎn)公司的居間合同的權(quán)利義務(wù)，也存在買賣合同與居間合同的競(jìng)合。事實(shí)上，房產(chǎn)確實(shí)是阿亮和阿紅的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，阿亮以自己的名義單獨(dú)簽訂房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議、未在協(xié)議中明確房產(chǎn)的抵押情況，勢(shì)必會(huì)影響到房屋買賣合同的效力，但并不必然導(dǎo)致居間合同的無(wú)效。

居間合同是諾成合同，只要當(dāng)事人意思表示一致即可成立。房產(chǎn)公司在姚某及阿亮之間進(jìn)行了溝通協(xié)調(diào)，客觀上提供了媒介服務(wù)，且三方共同簽訂了協(xié)議等，因此，三方之間已經(jīng)成立了居間關(guān)系，不能僅因未能訂立書面的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同就否定實(shí)際發(fā)生的居間法律關(guān)系。

因此，對(duì)于姚某的該項(xiàng)抗辯意見，法院不予采納，案涉房屋居間合同關(guān)系依法成立并生效。

既然居間合同關(guān)系依法成立

為何法院駁回原告訴請(qǐng)？

這就涉及到本案的第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)

焦點(diǎn)二：姚某是否應(yīng)當(dāng)向居間方支付傭金？

法官：簽訂合同前故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，存在主觀過(guò)錯(cuò)。

雖然居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬，但并不意味著，只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，居間人就一定可以收取傭金。居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)告知。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

本案中，居間人提供的訂約信息直接影響到雙方的售、購(gòu)房決定，其信息是否真實(shí)全面至關(guān)重要。房產(chǎn)公司作為房屋買賣合同的居間人，負(fù)有對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查并如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。然而，該房產(chǎn)公司在未明確房產(chǎn)所有權(quán)人及存在抵押債權(quán)，且未提供其他共有權(quán)人（阿紅）有效委托手續(xù)的情況下，就促成姚某與阿亮簽訂協(xié)議，難以認(rèn)定已盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。

雖然阿亮和房產(chǎn)公司均提到阿紅同意售出房產(chǎn)、抵押債權(quán)不影響交易，但是，上述存在的風(fēng)險(xiǎn)均未在協(xié)議中體現(xiàn)。結(jié)合庭審陳述，房產(chǎn)公司對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)會(huì)影響到合同履行這一可能性后果是存在認(rèn)知的，在這種情況下，其在簽訂合同前沒(méi)有將相關(guān)情況告知姚某顯然存在主觀過(guò)錯(cuò)。

綜上，房產(chǎn)公司在簽訂協(xié)議時(shí)未盡到報(bào)告義務(wù)，因此不具有居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，故法院對(duì)原告的訴請(qǐng)不予支持。

【來(lái)源：法律圖書館】