取得建設(shè)用地使用權(quán)，是從事房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式，包括通過設(shè)立的方式原始取得、通過轉(zhuǎn)讓的方式繼受取得兩種。通過設(shè)立的方式原始取得，《民法典》第347條第1款規(guī)定了兩種情形:

• 一是出讓；

• 二是劃撥。

通過轉(zhuǎn)讓的方式繼受取得，包括如下三種情形:

• 一是通過轉(zhuǎn)讓的方式受讓取得建設(shè)用地使用權(quán)；

• 二是通過受讓項(xiàng)目權(quán)屬的方式一并受讓取得建設(shè)用地使用權(quán)；

• 三是通過受讓目標(biāo)公司股權(quán)的方式間接取得建設(shè)用地使用權(quán)。

市、縣級人民政府土地管理部門與用地申請人簽訂的“勾地協(xié)議”設(shè)置條件排除潛在競買人的，因違反《招標(biāo)投標(biāo)法》公開、公平、公正的要求，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》雖然含有行政內(nèi)容，但就性質(zhì)而言，屬于民事合同。如圍繞合同簽訂或履行發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟解決。

在建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓程序中，出讓公告屬于要約邀請，競買人報(bào)價(jià)屬于要約，成交確認(rèn)書屬于承諾。如果出讓人在競買人報(bào)價(jià)后出具成交確認(rèn)書前撤銷出讓公告的，則建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同未成立，但出讓人應(yīng)對競買人承擔(dān)締約過失責(zé)任。

在建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓程序中，應(yīng)當(dāng)保證競買人之間充分競價(jià)。如競買人未能充分競價(jià)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出讓程序違法，依據(jù)競價(jià)結(jié)果簽訂的出讓合同無效。

建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同屬于要式合同，以簽訂書面出讓合同為成立要件。但通過招拍掛程序競拍成功的，雖未簽訂書面出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出讓合同已經(jīng)依法成立�！�

基于土地用途管制制度，只有國有建設(shè)用地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果出讓合同約定用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地不是國有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出讓合同無效。

依法應(yīng)當(dāng)通過招拍掛等公開競價(jià)方式出讓的國有建設(shè)用地，未經(jīng)公開競價(jià)直接以協(xié)議方式出讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出讓合同無效。

在招拍掛程序之外，出讓方以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式直接或變相減免土地出讓金的，因排除其他競買者，且損害國家利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定減免行為無效。

依法采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，約定的出讓金低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)的，該價(jià)格條款無效。受讓方既可以請求按照訂立合同時(shí)的市場評估價(jià)格補(bǔ)齊土地使用權(quán)出讓金，也可以請求解除合同。出讓方只有在受讓方不同意解除合同的情況下，才可以請求按照市場評估價(jià)格補(bǔ)足土地使用權(quán)出讓金。

土地受讓人未按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定足額繳納土地出讓收入的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但就出讓合同約定的按日加收違約金額1‰的違約金，雖有行政規(guī)章為據(jù)，土地受讓人仍然可以申請酌情調(diào)減。

在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后、受讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)前，因規(guī)劃調(diào)整、政策變化等原因，行政機(jī)關(guān)不再出讓建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的土地出讓金，并賠償包括期待利益在內(nèi)的損失。

在受讓人取得建設(shè)用地使用權(quán)后，行政機(jī)關(guān)收回建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)對受讓人按照作出收回土地使用權(quán)決定時(shí)的市場評估價(jià)給予補(bǔ)償。并自作出收回土地使用權(quán)決定之日起，支付同期銀行貸款利息。

劃撥土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，或?qū)�劃撥土地使用�?quán)用于合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同或合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。

劃撥土地使用權(quán)人以劃撥土地使用權(quán)作為設(shè)立項(xiàng)目公司出資的，出資協(xié)議有效。劃撥土地使用權(quán)人不能補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未全面履行出資義務(wù)的違約責(zé)任。

劃撥土地使用權(quán)人先辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，再將土地使用權(quán)變更至受讓方名下的，構(gòu)成“先出讓再轉(zhuǎn)讓”。對劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓行為，無須有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)交由國土部門收回，由受讓方與國土部門辦理土地出讓手續(xù)的，構(gòu)成“先轉(zhuǎn)讓再出讓”。對劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為補(bǔ)償合同。

劃撥土地使用權(quán)人與受讓方約定實(shí)行“先轉(zhuǎn)讓再出讓”，但受讓方未能在招拍掛程序中競得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以合同無法實(shí)際履行為由，解除雙方之間的補(bǔ)償合同關(guān)系。

劃撥土地使用權(quán)人與擬受讓方之間的補(bǔ)償合同無效或被解除的，對相應(yīng)損失分擔(dān)與利益分配，有約定的從約定。無約定的，應(yīng)當(dāng)在相互返還取得的財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)上，按照雙方過錯(cuò)予以確定。其中，劃撥土地使用權(quán)人因放棄劃撥土地使用權(quán)而由政府給予的補(bǔ)償，既非劃撥土地使用權(quán)的對價(jià)，亦非劃撥土地使用權(quán)的增值，更不是用劃撥土地出資后的投資收益，擬受讓方無權(quán)要求分配。

劃撥土地使用權(quán)人將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方經(jīng)批準(zhǔn)直接取得該劃撥土地使用權(quán)的，構(gòu)成“轉(zhuǎn)劃撥”。對劃撥土地使用權(quán)人與受讓方之間的法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為補(bǔ)償合同。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是要式法律行為，轉(zhuǎn)讓方與受讓方雖達(dá)成轉(zhuǎn)讓的合意，但未簽訂書面出讓合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未成立。但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的轉(zhuǎn)讓期限超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限的，轉(zhuǎn)讓合同有效。因超期部分履行不能，受讓人可請求解除合同或減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第（1）項(xiàng)系針對土地使用權(quán)權(quán)屬變更所作的行政管理性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，轉(zhuǎn)讓人尚未支付全部土地使用權(quán)出讓金，或未取得土地使用權(quán)證書的，雖不能辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記，但不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地用途與原核準(zhǔn)土地用途不一致的，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。至于土地用途能否按約實(shí)現(xiàn)改變，屬于合同履行范疇。

基于改變土地用途的程序性要求，轉(zhuǎn)讓方將土地交土地管理部門收回并變更土地用途后進(jìn)行招拍掛，擬受讓方通過招拍掛程序競買的，轉(zhuǎn)讓方與擬受讓方之間的法律關(guān)系為補(bǔ)償合同關(guān)系。

基于改變土地用途的程序性要求，轉(zhuǎn)讓方將土地交土地管理部門收回并變更土地用途后，擬受讓方通過招拍掛程序競買，如雙方約定，轉(zhuǎn)讓方為擬受讓方的競價(jià)提供幫助，排斥其他潛在競買人的，因違反《招標(biāo)投標(biāo)法》公開、公平、公正的要求而無效。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同約定的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容進(jìn)行甄別。如果涉及轉(zhuǎn)讓方對第三人債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移；如果不涉及轉(zhuǎn)讓方對第三人債務(wù)的，則應(yīng)認(rèn)定為土地使用權(quán)及地上建成物等財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

在僅涉及土地使用權(quán)及地上建成物等財(cái)產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，對轉(zhuǎn)讓方在項(xiàng)目開發(fā)過程中所負(fù)債務(wù)，受讓方不承擔(dān)責(zé)任。但附著于土地使用權(quán)及地上建成物的物權(quán)、具有物權(quán)效力的債權(quán)以及被拆遷人的債權(quán)除外。

《城市房地產(chǎn)管理法》第39條第1款第（2）項(xiàng)系針對土地使用權(quán)權(quán)屬變更所作的行政管理性規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)未達(dá)到開發(fā)投資要求的，雖不能辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記，但不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的受讓方不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，不能獨(dú)自實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，但不影響項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的效力。

每一宗土地都是法律意義上的特定物。轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，轉(zhuǎn)讓土地因行政行為被置換的，轉(zhuǎn)讓方構(gòu)成法律上的履行不能，受讓方無權(quán)要求以置換后的土地替代履行。