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32則取得建設用地使用權裁判規(guī)則深度解析取得建設用地使用權，是從事房地產開發(fā)的前提條件。根據現行法律規(guī)定，取得建設用地使用權的方式，包括通過設立的方式原始取得、通過轉讓的方式繼受取得兩種。通過設立的方式原始取得，《民法典》第347條第1款規(guī)定了兩種情形:
通過轉讓的方式繼受取得，包括如下三種情形:
裁判規(guī)則1 市、縣級人民政府土地管理部門與用地申請人簽訂的“勾地協(xié)議”設置條件排除潛在競買人的，因違反《招標投標法》公開、公平、公正的要求，應當認定為無效。 裁判規(guī)則2 《國有建設用地使用權出讓合同》雖然含有行政內容，但就性質而言，屬于民事合同。如圍繞合同簽訂或履行發(fā)生爭議的，應當通過民事訴訟解決。 裁判規(guī)則3 在建設用地使用權公開出讓程序中，出讓公告屬于要約邀請，競買人報價屬于要約，成交確認書屬于承諾。如果出讓人在競買人報價后出具成交確認書前撤銷出讓公告的，則建設用地使用權出讓合同未成立，但出讓人應對競買人承擔締約過失責任。 裁判規(guī)則4 在建設用地使用權公開出讓程序中，應當保證競買人之間充分競價。如競買人未能充分競價的，應當認定出讓程序違法，依據競價結果簽訂的出讓合同無效。 裁判規(guī)則5 建設用地使用權出讓合同屬于要式合同，以簽訂書面出讓合同為成立要件。但通過招拍掛程序競拍成功的，雖未簽訂書面出讓合同，應當認定出讓合同已經依法成立�！� 裁判規(guī)則6 基于土地用途管制制度，只有國有建設用地才能用于房地產開發(fā)。如果出讓合同約定用于房地產開發(fā)的土地不是國有建設用地的，應當認定出讓合同無效。 裁判規(guī)則7 依法應當通過招拍掛等公開競價方式出讓的國有建設用地，未經公開競價直接以協(xié)議方式出讓的，應當認定出讓合同無效。 裁判規(guī)則8 在招拍掛程序之外，出讓方以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式直接或變相減免土地出讓金的，因排除其他競買者，且損害國家利益，應當認定減免行為無效。 裁判規(guī)則9 依法采取協(xié)議方式出讓土地使用權，約定的出讓金低于按國家規(guī)定所確定的最低價的，該價格條款無效。受讓方既可以請求按照訂立合同時的市場評估價格補齊土地使用權出讓金，也可以請求解除合同。出讓方只有在受讓方不同意解除合同的情況下，才可以請求按照市場評估價格補足土地使用權出讓金。 裁判規(guī)則10 土地受讓人未按《國有建設用地使用權出讓合同》約定足額繳納土地出讓收入的，應當承擔違約責任。但就出讓合同約定的按日加收違約金額1‰的違約金，雖有行政規(guī)章為據，土地受讓人仍然可以申請酌情調減。 裁判規(guī)則11 在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》后、受讓人取得建設用地使用權前，因規(guī)劃調整、政策變化等原因，行政機關不再出讓建設用地使用權的，應當返還已經支付的土地出讓金，并賠償包括期待利益在內的損失。 裁判規(guī)則12 在受讓人取得建設用地使用權后，行政機關收回建設用地使用權的，應當對受讓人按照作出收回土地使用權決定時的市場評估價給予補償。并自作出收回土地使用權決定之日起，支付同期銀行貸款利息。 裁判規(guī)則13 劃撥土地使用權人未經批準轉讓劃撥土地使用權，或將劃撥土地使用權用于合作開發(fā)房地產的，應當認定轉讓合同或合作開發(fā)房地產合同無效。 裁判規(guī)則14 劃撥土地使用權人以劃撥土地使用權作為設立項目公司出資的，出資協(xié)議有效。劃撥土地使用權人不能補辦土地出讓手續(xù)的，應當承擔未全面履行出資義務的違約責任。 裁判規(guī)則15 劃撥土地使用權人先辦理土地使用權出讓手續(xù)，再將土地使用權變更至受讓方名下的，構成“先出讓再轉讓”。對劃撥土地使用權人與受讓方之間的法律關系，應當認定為出讓土地使用權轉讓合同。該轉讓行為，無須有批準權的人民政府批準。 裁判規(guī)則16 劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權交由國土部門收回，由受讓方與國土部門辦理土地出讓手續(xù)的，構成“先轉讓再出讓”。對劃撥土地使用權人與受讓方之間的法律關系，應當認定為補償合同。 裁判規(guī)則17 劃撥土地使用權人與受讓方約定實行“先轉讓再出讓”，但受讓方未能在招拍掛程序中競得土地使用權的，應當以合同無法實際履行為由，解除雙方之間的補償合同關系。 裁判規(guī)則18 劃撥土地使用權人與擬受讓方之間的補償合同無效或被解除的，對相應損失分擔與利益分配，有約定的從約定。無約定的，應當在相互返還取得的財產基礎上，按照雙方過錯予以確定。其中，劃撥土地使用權人因放棄劃撥土地使用權而由政府給予的補償，既非劃撥土地使用權的對價，亦非劃撥土地使用權的增值，更不是用劃撥土地出資后的投資收益，擬受讓方無權要求分配。 裁判規(guī)則19 劃撥土地使用權人將劃撥土地使用權轉讓給受讓方，受讓方經批準直接取得該劃撥土地使用權的，構成“轉劃撥”。對劃撥土地使用權人與受讓方之間的法律關系，應當認定為補償合同。 裁判規(guī)則20 建設用地使用權轉讓是要式法律行為，轉讓方與受讓方雖達成轉讓的合意，但未簽訂書面出讓合同的，應當認定轉讓合同未成立。但一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 裁判規(guī)則21 建設用地使用權轉讓合同約定的轉讓期限超過建設用地使用權剩余期限的，轉讓合同有效。因超期部分履行不能，受讓人可請求解除合同或減少轉讓價款，并要求轉讓人承擔相應違約責任。 裁判規(guī)則22 《城市房地產管理法》第39條第1款第（1）項系針對土地使用權權屬變更所作的行政管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。轉讓土地使用權時，轉讓人尚未支付全部土地使用權出讓金，或未取得土地使用權證書的，雖不能辦理土地使用權權屬變更登記，但不影響轉讓合同的效力。 裁判規(guī)則23 土地使用權轉讓合同約定的土地用途與原核準土地用途不一致的，不影響轉讓合同的效力。至于土地用途能否按約實現改變，屬于合同履行范疇。 裁判規(guī)則24 基于改變土地用途的程序性要求，轉讓方將土地交土地管理部門收回并變更土地用途后進行招拍掛，擬受讓方通過招拍掛程序競買的，轉讓方與擬受讓方之間的法律關系為補償合同關系。 裁判規(guī)則25 基于改變土地用途的程序性要求，轉讓方將土地交土地管理部門收回并變更土地用途后，擬受讓方通過招拍掛程序競買，如雙方約定，轉讓方為擬受讓方的競價提供幫助，排斥其他潛在競買人的，因違反《招標投標法》公開、公平、公正的要求而無效。 裁判規(guī)則26 房地產項目轉讓合同的標的，應當根據轉讓合同約定的轉讓內容進行甄別。如果涉及轉讓方對第三人債務的，應當認定為權利義務的概括轉移；如果不涉及轉讓方對第三人債務的，則應認定為土地使用權及地上建成物等財產權的轉讓。 裁判規(guī)則27 在僅涉及土地使用權及地上建成物等財產權的項目轉讓中，對轉讓方在項目開發(fā)過程中所負債務，受讓方不承擔責任。但附著于土地使用權及地上建成物的物權、具有物權效力的債權以及被拆遷人的債權除外。 裁判規(guī)則28 《城市房地產管理法》第39條第1款第（2）項系針對土地使用權權屬變更所作的行政管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定。如轉讓土地使用權時未達到開發(fā)投資要求的，雖不能辦理土地使用權權屬變更登記，但不影響轉讓合同的效力。 裁判規(guī)則29 房地產項目轉讓中的受讓方不具備房地產開發(fā)資質的，不能獨自實施房地產項目開發(fā)，但不影響項目轉讓合同的效力。 裁判規(guī)則30 每一宗土地都是法律意義上的特定物。轉讓合同簽訂后，轉讓土地因行政行為被置換的，轉讓方構成法律上的履行不能，受讓方無權要求以置換后的土地替代履行。 |
