居住權(quán)是為保障居住權(quán)人設(shè)定的，屬于利他權(quán)利。居住權(quán)人僅對(duì)其居住房屋享有的占有權(quán)及使用權(quán)，享有所有權(quán)人處分權(quán)和收益權(quán)之外的部分所有權(quán)，體現(xiàn)出它是一種用益物權(quán)的類型。居住權(quán)人須與房屋所有權(quán)人簽訂居住權(quán)合同，且經(jīng)法定登記程序方可設(shè)立。居住權(quán)的設(shè)立有助于解決弱者（如未成年子女、離婚未獲得房產(chǎn)所有權(quán)一方、老人等）的住房問(wèn)題，使得他們能夠住有所居，生活得到基本保障。

而抵押權(quán)是抵押權(quán)人為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，預(yù)先在債務(wù)人或第三人財(cái)產(chǎn)之上設(shè)置的一種若債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)起訴主張拍賣變賣以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的權(quán)利，其屬于擔(dān)保物權(quán)的范疇。設(shè)立抵押權(quán)須簽訂抵押合同，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一般登記對(duì)抗，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則為登記生效。抵押物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，需通過(guò)法定的方式和程序，進(jìn)行拍賣、變賣或折價(jià)的方式，使抵押權(quán)人對(duì)拍賣所得價(jià)款，獲得優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)的設(shè)立最主要以及最終的功能即為保證抵押權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

居住權(quán)主要針對(duì)的是居住權(quán)人享有的占有使用所有權(quán)人部分房屋的占有使用權(quán)能。而抵押權(quán)是針對(duì)抵押物拍賣后，抵押權(quán)人對(duì)拍賣后的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。二者所涉及的所有權(quán)權(quán)能不相一致，故二者設(shè)立并不存在沖突。

（一）存在抵押權(quán)，再行設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)屬用益物權(quán)，抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)通常不排斥彼此存在。抵押合同可以約定抵押人在對(duì)房屋進(jìn)行抵押登記后對(duì)房屋的部分為他人設(shè)立居住權(quán)。若居住權(quán)設(shè)立期限屆滿時(shí)間早于房屋抵押期限屆滿時(shí)間，則不會(huì)對(duì)抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生不利影響。因此，若抵押權(quán)人在簽訂抵押合同時(shí)，允許抵押人在抵押期間設(shè)立居住權(quán)，需對(duì)抵押物設(shè)立居住權(quán)的期限予以把控。同時(shí)在抵押期間，需對(duì)抵押房屋權(quán)利登記狀態(tài)予以關(guān)注，防止抵押人不經(jīng)抵押權(quán)人同意肆意設(shè)立居住權(quán)。

設(shè)立居住權(quán)對(duì)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)勢(shì)必帶來(lái)一定的不利影響，為維護(hù)抵押權(quán)人債權(quán)利益，應(yīng)允許抵押權(quán)人亦可通過(guò)約定方式限制或禁止設(shè)立居住權(quán)。但為避免此種約定對(duì)將來(lái)的可能居住權(quán)人利益帶來(lái)?yè)p害，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范中通過(guò)設(shè)定相應(yīng)公示欄目，讓公眾可查詢了解到不動(dòng)產(chǎn)是否已設(shè)立抵押權(quán)。

（二）存在居住權(quán)，再行設(shè)立抵押權(quán)

《民法典》第399條列舉的不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)并不包括存在居住權(quán)的房產(chǎn)。存在居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，可再行設(shè)立抵押權(quán)。但在該房屋上設(shè)立的居住權(quán)的剩余期限將會(huì)對(duì)抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響。因此，債權(quán)人欲接受債務(wù)人以房屋作為抵押物時(shí)，為保障抵押房產(chǎn)無(wú)居住權(quán)的負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)設(shè)立情況作為業(yè)務(wù)開展時(shí)盡職調(diào)查內(nèi)容之一，通過(guò)前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢等方式了解該房屋是否設(shè)立居住權(quán)，以及設(shè)立居住權(quán)的時(shí)限。

同時(shí)，站在房屋所有權(quán)人的角度，因設(shè)立居住權(quán)的房屋在抵押融資方面將受到一定限制，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)在居住權(quán)設(shè)立期限上進(jìn)行合理的安排，為后期抵押融資預(yù)留空間。房屋所有權(quán)人須在居住權(quán)人與資金融通方面做出平衡選擇。

（一）抵押權(quán)設(shè)立在先，居住權(quán)設(shè)立在后，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)滌除居住權(quán)

若抵押權(quán)人未限制或禁止房產(chǎn)設(shè)立居住權(quán)，抵押人負(fù)有向抵押權(quán)人通知將對(duì)抵押房屋擬設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)，具體包括居住權(quán)人的信息、居住權(quán)設(shè)立期限等。抵押權(quán)人如認(rèn)為設(shè)立在后的居住權(quán)將可能損害抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)允許抵押權(quán)人要求抵押人提前清償債務(wù)或提供其他擔(dān)保措施。

（二）居住權(quán)設(shè)立在先，抵押權(quán)設(shè)立在后，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)是否應(yīng)滌除居住權(quán)

與買賣不破租賃和抵押不破租賃原則類似，應(yīng)規(guī)定“轉(zhuǎn)讓不破租賃（權(quán)）”及“抵押不破居�。�權(quán)）”原則。設(shè)立在先的居住權(quán)，不應(yīng)受到設(shè)立在后的抵押權(quán)的影響。設(shè)立在后的抵押權(quán)在設(shè)立之時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)充分了解抵押房產(chǎn)是否存在設(shè)立居住權(quán)的情形。

鑒于居住權(quán)須經(jīng)登記，具有物權(quán)公示效力，在后設(shè)立抵押權(quán)的抵押權(quán)人勢(shì)必已了解并接受抵押物存在設(shè)立居住權(quán)的狀態(tài)。因此若居住權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，則實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)附帶居住權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，居住權(quán)不受抵押物轉(zhuǎn)讓本身帶來(lái)的影響。

為保護(hù)居住權(quán)人的居住利益不受損害，若拍賣受讓人存在已設(shè)立居住權(quán)房屋，其亦須繼續(xù)享有和履行原房屋所有人對(duì)居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)，且不得約定加重居住權(quán)人的居住權(quán)合同負(fù)擔(dān)。

延伸閱讀

從《民法典》看居住權(quán)定義及適用

2020年5月28日，全國(guó)人民代表大會(huì)正式通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》并于2021年1月1日開始實(shí)施。我國(guó)的居住權(quán)制度正式確立。居住權(quán)的設(shè)立不僅有利于指導(dǎo)審判實(shí)務(wù)工作，也有利于促進(jìn)社會(huì)保障制度的發(fā)展。

一、居住權(quán)內(nèi)涵

（一）居住權(quán)的含義及性質(zhì)

居住權(quán)在《民法典》中沒有明確的定義，一般是指居住權(quán)人按照合同約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的權(quán)利，用于滿足生活居住的需要。居住權(quán)的性質(zhì)包括兩方面：

一方面，居住權(quán)是一種物權(quán)，主要體現(xiàn)在：

（1）居住權(quán)是一種用益物權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)直接使用房屋。

（2）居住權(quán)具備物權(quán)的排他性，即任何人侵害時(shí)，居住權(quán)人均可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，要求侵權(quán)人保持該權(quán)利的圓滿狀態(tài)，造成損害時(shí)，可以要求賠償。

另一方面，居住權(quán)具有救濟(jì)性。居住權(quán)制度最早出現(xiàn)在羅馬法中，其設(shè)立的本意是為了保障弱勢(shì)群體的基本生存權(quán)，具有救濟(jì)性�！睹穹ǖ洹肪幼�權(quán)的設(shè)立也是為了保障一方當(dāng)事人基本生存和生活居住需要而設(shè)定，同樣具有救濟(jì)的特征�！睹穹ǖ洹返谌�百六十九條明確規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

（二）居住權(quán)的主體

居住權(quán)的主體僅限自然人，不應(yīng)包括法人�！睹穹ǖ洹返谌�百六十六條規(guī)定，居住權(quán)是用于滿足居住權(quán)人的生活居住需要，法人不存在生活居住需要這一需求。常見的居住權(quán)人一般分為兩類，一類是基于血緣關(guān)系與房屋所有人產(chǎn)生特定身份關(guān)系的自然人，如父母對(duì)負(fù)有贍養(yǎng)義務(wù)的子女的房屋享有居住權(quán)以及離婚后生活困難無(wú)居所的一方對(duì)另一方所有的房屋享有的居住權(quán)等。另一種是與房屋所有人無(wú)血緣關(guān)系的自然人，如保姆等。

（三）居住權(quán)的客體

居住權(quán)是在他人所有的房屋上設(shè)立的一種用益物權(quán)，因此，其客體一般為他人所有的房屋。但是，居住權(quán)作為一種用于滿足居住權(quán)人生活需要的權(quán)利，在實(shí)際生活中應(yīng)對(duì)其客體進(jìn)行擴(kuò)大解釋，應(yīng)當(dāng)包括房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等。

（四）居住權(quán)的內(nèi)容

居住權(quán)的內(nèi)容，一般包括權(quán)利和義務(wù)。居住權(quán)人的權(quán)利根據(jù)《民法典》第三百六十六條規(guī)定，主要為占有和使用的權(quán)利。占有房屋及其附屬物、住宅配套使用的基本家具等，并排除他人的干涉，包括房屋所有權(quán)人對(duì)居住權(quán)人行使權(quán)利的干涉。當(dāng)然，該占有和使用權(quán)也包括了對(duì)房屋進(jìn)行改良和修繕的權(quán)利。但是，應(yīng)當(dāng)注意的是，居住權(quán)與租賃一樣，居住權(quán)人不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行重大結(jié)構(gòu)改變。

居住權(quán)人的義務(wù)主要包括：合理使用和負(fù)擔(dān)必要費(fèi)用。居住權(quán)人在使用房屋過(guò)程中應(yīng)當(dāng)盡到善良管理人的注意義務(wù)，按照房屋的用途正確使用。同時(shí)，負(fù)擔(dān)居住過(guò)程中產(chǎn)生的必要費(fèi)用，該費(fèi)用一般包括水電費(fèi)、管理費(fèi)等�！睹穹ǖ洹返谌�百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)人負(fù)有及時(shí)向房屋所有權(quán)人返還房屋及其附屬物的義務(wù)。

二、居住權(quán)制度的作用

《民法典》第三百六十六條對(duì)居住權(quán)設(shè)立的目的進(jìn)行了明確，即滿足居住權(quán)人生活居住的需要。因此，居住權(quán)的設(shè)立可以更為有效的保障社會(huì)弱勢(shì)群體的權(quán)益，特別是對(duì)喪失勞動(dòng)能力的老年人和離婚時(shí)生活困難無(wú)法解決住房問(wèn)題的婦女。居住權(quán)的設(shè)立可以讓老年人老有所依，能夠解決離婚婦女住房困難的問(wèn)題。

三、居住權(quán)的適用

（一）在離婚糾紛案件中的適用

離婚、贍養(yǎng)等案件會(huì)較多地涉及到居住權(quán)的問(wèn)題，在正式確立居住權(quán)之前，居住權(quán)的類似規(guī)定散見于最高人民法院的各個(gè)解釋中。比如，《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的若干具體意見》第十四條規(guī)定，婚姻存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無(wú)房居住為由，要求暫住的，經(jīng)查實(shí)可據(jù)情予以支持，但一般不超過(guò)兩年。無(wú)房一方租房居住經(jīng)濟(jì)上確有困難的，享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可給予一次性經(jīng)濟(jì)幫助。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第二十七條規(guī)定，離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。

多數(shù)確因感情破而離婚的案件中，爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)分割存在爭(zhēng)議，特別是一方在離婚后無(wú)房屋居住生活無(wú)法得到保障。居住權(quán)的設(shè)立，保證了不享有房屋所有權(quán)一方的基本生活需要，甚至雙方可約定居住權(quán)的客體范圍、期限等內(nèi)容。這樣，既可保護(hù)離婚中處于弱勢(shì)群體一方的利益，又可解決糾紛，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮重要作用。

（二）在其他涉及房屋居住權(quán)中的適用

除了離婚糾紛案件外，在贍養(yǎng)等其他糾紛或現(xiàn)實(shí)生活中也會(huì)涉及居住權(quán)問(wèn)題，比如，給長(zhǎng)期照顧生活起居的保姆設(shè)立居住權(quán)，但是數(shù)量一般較少。

《民法典》居住權(quán)的設(shè)立是社會(huì)發(fā)展的需要，居住權(quán)設(shè)立或者涉及居住權(quán)糾紛案件中，當(dāng)事人一方往往為弱勢(shì)群體或者經(jīng)濟(jì)困難的，比如喪失勞動(dòng)能力的老年人，需要撫養(yǎng)的未成年人。此時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)居住權(quán)的救濟(jì)屬性，充分發(fā)揮其保護(hù)處于弱勢(shì)地位或者經(jīng)濟(jì)困難的當(dāng)事人基本的生存權(quán)利的作用。

結(jié)  語(yǔ)

《民法典》中居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)了保護(hù)弱勢(shì)群體的立法本意，使諸如老年人、離婚婦女居有其屋。實(shí)現(xiàn)了老年人對(duì)房屋利用價(jià)值的最大化，即在變賣房屋的同時(shí)設(shè)立居住權(quán)，較好地解決了養(yǎng)老和居住的矛盾問(wèn)題。同時(shí)，居住權(quán)的設(shè)立也會(huì)對(duì)房屋買賣產(chǎn)生重大影響，可能存在部分房屋買受人雖取得了房屋的所有權(quán)，但無(wú)法用于居住的問(wèn)題。居住權(quán)制度設(shè)立后，如何正確適用將存在一個(gè)較長(zhǎng)的探索過(guò)程。