借名買房糾紛案件中，借名人與出名人之間一般具有特殊身份關(guān)系，如親屬、朋友關(guān)系等。由于當(dāng)事人之間一般具有較強(qiáng)的互信，借名買房合意大多以口頭形式達(dá)成、缺乏書(shū)面約定，在產(chǎn)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人對(duì)借名事實(shí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任分配存在爭(zhēng)議。借名人為證明雙方借名買房關(guān)系的存在，一般會(huì)從房款的實(shí)際支付、房屋的實(shí)際使用等方面提供證據(jù)以證明其主張，而出名人往往會(huì)否認(rèn)借名約定的存在，提供房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)登記信息等證據(jù)進(jìn)行抗辯。

一般而言，借名人借用他人名義購(gòu)買房屋往往具有特殊目的，如為規(guī)避限購(gòu)政策、為獲取貸款或貸款利息優(yōu)惠、為購(gòu)買保障性住房等。上述不同情形下借名協(xié)議的效力如何認(rèn)定，司法實(shí)踐中尚存爭(zhēng)議。如在規(guī)避限購(gòu)政策或套取銀行貸款的情形下，借名人與出名人達(dá)成的借名協(xié)議是否因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效。借名人違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，借名協(xié)議及房屋買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。

法院在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分查明案件事實(shí)、尊重當(dāng)事人意思自治，同時(shí)注重協(xié)調(diào)現(xiàn)行政策和維護(hù)物權(quán)公示原則。首先應(yīng)對(duì)借名買房關(guān)系存在與否進(jìn)行審查認(rèn)定，在認(rèn)定存在借名買房關(guān)系的前提下，再對(duì)案涉借名協(xié)議的效力進(jìn)行判斷。如案涉借名協(xié)議無(wú)效，則法院對(duì)無(wú)效后果一并處理；如案涉借名協(xié)議有效，則應(yīng)判定當(dāng)事人的訴請(qǐng)是否成立。

當(dāng)事人借名買房事實(shí)的認(rèn)定是審理此類案件的重要基礎(chǔ)。審查借名事實(shí)的要點(diǎn)和步驟為：首先應(yīng)當(dāng)查明有無(wú)書(shū)面約定，若當(dāng)事人之間存在書(shū)面約定，則一般可認(rèn)定存在借名買房事實(shí)；若當(dāng)事人之間無(wú)書(shū)面約定則應(yīng)當(dāng)查明：（1）當(dāng)事人借名買房原因；（2）購(gòu)房款支付及貸款償還情況；（3）房屋實(shí)際占有使用及房屋權(quán)屬證書(shū)保管情況等。在事實(shí)認(rèn)定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任，綜合所查明的事實(shí)認(rèn)定是否存在借名買房關(guān)系。

法院在審查借名買房原因過(guò)程中，應(yīng)著重審查借名人對(duì)借名原因的解釋是否符合客觀事實(shí)、是否具有合理性。借名人甘冒風(fēng)險(xiǎn)不簽訂書(shū)面合同而借名買房，除基于雙方之間的信任關(guān)系之外，一般存在以下客觀原因：

（1）為規(guī)避國(guó)家房屋貸款、稅收、購(gòu)房資格等相關(guān)法規(guī)政策；

（2）借用他人資格享受貸款等政策性優(yōu)惠；

（3）出名人享有保障性住房等特殊性質(zhì)房屋的購(gòu)買資格等。

借名人對(duì)借名原因予以解釋后，法院應(yīng)對(duì)出名人的抗辯理由予以審查。對(duì)于借名人出資的原因，出名人一般主張雙方之間存在借款、贈(zèng)與、抵銷等法律關(guān)系，對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。在雙方均無(wú)書(shū)面證據(jù)的情形下，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)常理、常情進(jìn)行合理性判斷。例如，當(dāng)借名人經(jīng)濟(jì)狀況一般時(shí)，出名人主張借名人的出資為贈(zèng)與就與常理相悖。

借名事實(shí)的審查中還應(yīng)當(dāng)查明購(gòu)房款實(shí)際支付情況以及貸款償還情況。購(gòu)房款由借名人出資是認(rèn)定借名買房關(guān)系存在的重要依據(jù)，故借名人應(yīng)對(duì)其出資情況承擔(dān)舉證責(zé)任。法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合定金及首付款的付款憑證、雙方的財(cái)務(wù)狀況及還款能力證明、證人證言等證據(jù)材料綜合認(rèn)定實(shí)際出資人。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過(guò)程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強(qiáng)的證明效力。

若存在銀行貸款，法院則應(yīng)查明房屋貸款的實(shí)際償還人，借名人亦應(yīng)對(duì)其實(shí)際償還銀行貸款進(jìn)行舉證。需要注意的是，因貸款本息系從出名人名下的銀行賬戶內(nèi)進(jìn)行劃扣，故應(yīng)著重審查還款的來(lái)源、還貸銀行卡的保管情況等。如在借名人按月或按季度將還貸款項(xiàng)轉(zhuǎn)給出名人且出名人無(wú)證據(jù)證明借名人的轉(zhuǎn)款系支付租金或償還借款等用途的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋貸款實(shí)際由出名人償還。

占有、使用、收益是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，因此房屋的實(shí)際占有使用是判斷借名事實(shí)的重要因素，借名人對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)于房屋實(shí)際占有使用事實(shí)的認(rèn)定，可以通過(guò)房屋實(shí)際居住情況、物業(yè)費(fèi)及維修基金等相關(guān)費(fèi)用的繳納情況、租金收取情況等綜合進(jìn)行判定。房產(chǎn)證、購(gòu)房合同、收據(jù)等資料作為實(shí)際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，一般會(huì)由真實(shí)權(quán)利人親自保管，故上述憑證由借名人保管亦能在一定程度上佐證借名買房關(guān)系的存在。

如案例一中，韓某雖堅(jiān)稱系爭(zhēng)房屋由其購(gòu)買，但購(gòu)房款系由劉某銀行賬戶支付，且房屋一直由劉某實(shí)際居住使用，韓某自2013年搬離系爭(zhēng)房屋后至今亦未向劉某主張權(quán)利。在韓某未能對(duì)劉某出資原因進(jìn)行合理解釋，且未能提供證據(jù)推翻劉某借名買房主張的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉某與韓某之間就系爭(zhēng)房屋存在借名買房關(guān)系。

對(duì)于借名買房合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)《民法典》總則編及合同編中合同效力的一般性規(guī)定進(jìn)行判斷，即行為人是否具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人的意思表示是否真實(shí)，合同是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是否違背公序良俗。由于借名關(guān)系的特殊性，本文僅討論規(guī)避購(gòu)房及信貸政策借名協(xié)議的效力。

政策性保障住房是面向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。對(duì)于購(gòu)買人是否具備購(gòu)房資格存在嚴(yán)格的審查和公示程序，且對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓條件亦有嚴(yán)格限制。不符合購(gòu)房資格的借名人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，不僅擾亂了國(guó)家對(duì)于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他符合購(gòu)買資格主體的合法權(quán)益，客觀上損害了社會(huì)公共利益。根據(jù)《民法典》第153條第2款規(guī)定，違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。由于國(guó)家關(guān)于保障性住房的管理及分配屬于公共秩序范圍，該類借名協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效，出名人與相關(guān)單位簽訂的政策性保障住房購(gòu)買合同亦應(yīng)屬無(wú)效。

房地產(chǎn)限購(gòu)政策屬于調(diào)控政策，具有階段性、臨時(shí)性。該政策通過(guò)限制當(dāng)事人的締約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價(jià)格，不屬于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，僅會(huì)造成房地產(chǎn)買賣合同一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治。因此，為符合限購(gòu)政策要求而借名購(gòu)買商品房的借名協(xié)議不宜認(rèn)定為無(wú)效，但借名人在法庭辯論終結(jié)前仍不符合限購(gòu)政策要求的，對(duì)其要求出名人將房屋協(xié)助過(guò)戶至其名下的訴請(qǐng)不應(yīng)支持。

當(dāng)事人為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而借名買房申辦貸款，雖違反了銀行的信貸監(jiān)管政策，但該行為規(guī)避的是申辦貸款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋貸款屬于實(shí)物抵押貸款，金融風(fēng)險(xiǎn)通常相對(duì)較低，不能據(jù)此認(rèn)定該行為侵犯了公共利益，故此類借名協(xié)議不宜認(rèn)定無(wú)效。

如案例二中，徐某因無(wú)法申辦貸款而由胡某以其名義簽署房屋買賣合同并申辦貸款。徐某與胡某之間存在借名買房合意，雖然徐某的借名買房行為規(guī)避了銀行信貸管理規(guī)定，但并未侵犯社會(huì)公共利益，也未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定徐某與胡某之間的借名協(xié)議有效。

若當(dāng)事人之間存在借名買房事實(shí)，應(yīng)依據(jù)借名協(xié)議的有效與否對(duì)相應(yīng)后果分別予以處理。

其一，在認(rèn)定借名協(xié)議無(wú)效的情形下，房屋歸出名人所有，出名人應(yīng)當(dāng)向借名人支付房屋折價(jià)款，并依據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)比例對(duì)交易費(fèi)用等實(shí)際損失進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

其二，在認(rèn)定借名協(xié)議有效的情形下，雙方實(shí)際形成了房屋歸屬合意，借名人可以依據(jù)房屋歸屬合意形成的債權(quán)要求出名人配合將房屋過(guò)戶登記至其名下。如因房屋過(guò)戶存在障礙導(dǎo)致借名協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，則借名人可要求解除雙方之間的房屋歸屬合意，并以此要求出名人返還購(gòu)房款及貸款本金，實(shí)際損失按照具體情況予以處理。如當(dāng)事人直接訴請(qǐng)確權(quán)，則法院可以釋明雙方之間為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，若當(dāng)事人仍堅(jiān)持確權(quán)訴請(qǐng)，則判決駁回其訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)《民法典》第157條規(guī)定，若借名協(xié)議無(wú)效，則法院應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效的后果進(jìn)行處理，即判決出名人補(bǔ)償房屋折價(jià)款，并根據(jù)無(wú)效的原因，按照當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)比例對(duì)于交易費(fèi)用等實(shí)際損失進(jìn)行分擔(dān)。此類案件中，出名人及借名人對(duì)于規(guī)避政策目的均系明知，且均配合實(shí)施了規(guī)避政策行為，雙方對(duì)協(xié)議無(wú)效后果的產(chǎn)生均有一定過(guò)錯(cuò)，因此在案件審理過(guò)程中應(yīng)對(duì)雙方的過(guò)錯(cuò)比例進(jìn)行認(rèn)定，在此基礎(chǔ)上對(duì)于交易費(fèi)用等實(shí)際損失進(jìn)行分擔(dān)。需要說(shuō)明的是，如果借名人為借名已向出名人支付若干報(bào)酬，則上述借名報(bào)酬應(yīng)當(dāng)納入實(shí)際損失一并處理。

在借名協(xié)議有效時(shí)，此類糾紛案件中借名人一般有要求配合過(guò)戶、要求確權(quán)、要求確權(quán)并配合過(guò)戶三種訴請(qǐng)。在合同有效的情形下，應(yīng)區(qū)分不同訴請(qǐng)進(jìn)行處理。

（1）關(guān)于要求配合過(guò)戶訴請(qǐng)的處理

在房屋不存在過(guò)戶障礙的情形下，可判決出名人協(xié)助借名人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。審查房屋是否存在過(guò)戶障礙，可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行：

其一，結(jié)合最新的限購(gòu)政策審查借名人是否具有購(gòu)房資格。借名人應(yīng)當(dāng)對(duì)其具有購(gòu)房資格進(jìn)行舉證。如借名人不具有購(gòu)房資格，則其無(wú)權(quán)要求將房屋過(guò)戶至其名下。判斷借名人是否具有購(gòu)房資格的時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)以法庭辯論終結(jié)為準(zhǔn)；若借名人在法庭辯論終結(jié)前因限購(gòu)政策變化或借名人自身?xiàng)l件變化而獲得購(gòu)房資格，則可支持其過(guò)戶訴請(qǐng)；若因政策變化使借名人失去或依然不具備購(gòu)房資格，則無(wú)法支持其過(guò)戶訴請(qǐng)。

其二，審查房屋是否處于限制交易狀態(tài)。如應(yīng)審查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未屆滿等限制交易情形。司法實(shí)踐中存在法庭辯論終結(jié)前房屋限制交易狀態(tài)消除的情形，因此法院應(yīng)對(duì)此進(jìn)行動(dòng)態(tài)審查。

如房屋存在過(guò)戶障礙，且在法庭辯論終結(jié)前過(guò)戶障礙無(wú)法消除的，法院應(yīng)向當(dāng)事人進(jìn)行釋明，若其仍堅(jiān)持過(guò)戶訴請(qǐng)的則判決駁回訴請(qǐng)。需要說(shuō)明的是，《民法典》第406條對(duì)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)規(guī)則作出重大修改，抵押人無(wú)需經(jīng)抵押權(quán)人同意即可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)據(jù)此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿樣式進(jìn)行了修改，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的“抵押權(quán)登記信息”頁(yè)、“預(yù)告登記信息”頁(yè)增加“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”欄目。

因此，在《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不能支持受讓人的過(guò)戶訴請(qǐng)。如不動(dòng)產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定”一欄記載為“是”，則同樣需要取得抵押權(quán)人的同意；如上述欄目記載為“否”，則可以支持借名人要求過(guò)戶的訴請(qǐng)。

（2）關(guān)于要求解除借名協(xié)議訴請(qǐng)的處理

若房屋存在過(guò)戶障礙且過(guò)戶障礙在法庭辯論終結(jié)前無(wú)法消除，經(jīng)法院釋明后借名人變更其訴請(qǐng)為解除借名協(xié)議的，則借名協(xié)議自該訴請(qǐng)送達(dá)至出名人時(shí)解除。協(xié)議解除后，房屋歸出名人所有，借名人有權(quán)要求出名人返還其已支付的購(gòu)房款及已償還的房屋貸款本金。同時(shí)，法院應(yīng)區(qū)分以下三種情況對(duì)于違約責(zé)任的承擔(dān)及實(shí)際損失的分擔(dān)進(jìn)行處理：

第一，因出名人原因?qū)е聼o(wú)法履行，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。如出名人擅自將房屋進(jìn)行處分、因出名人原因?qū)е路课荼凰痉ú榉庖约耙虺雒�人怠于履行過(guò)戶義務(wù)，導(dǎo)致借名人因購(gòu)房政策變化喪失購(gòu)房資格等。需要說(shuō)明的是，此處判賠的損失不僅包括借名人的實(shí)際損失，還包括借名人在合同履行后可獲得的利益，如房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的房屋升值利益等。

第二，因借名人自身原因?qū)е聼o(wú)法履行，借名人不得要求出名人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。如借名人怠于要求出名人履行過(guò)戶義務(wù)導(dǎo)致借名人因政策變化喪失購(gòu)房資格等，借名人不得要求出名人返還借名報(bào)酬，且不得要求出名人承擔(dān)交易費(fèi)用損失、房屋貸款利息等實(shí)際損失。

第三，非因雙方原因?qū)е聼o(wú)法履行，如房屋因不可抗力滅失、第三人侵權(quán)等，對(duì)于雙方的實(shí)際損失，法院可根據(jù)公平原則判決雙方對(duì)交易費(fèi)用損失、房屋貸款利息失等實(shí)際損失進(jìn)行合理分擔(dān)。

（3）關(guān)于要求確權(quán)訴請(qǐng)的處理

借名人依據(jù)借名協(xié)議以出名人為被告要求直接確認(rèn)房屋歸其所有的，法院可以向其釋明，雙方糾紛系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如借名人堅(jiān)持其訴請(qǐng)則應(yīng)判決駁回；如借名人變更其訴請(qǐng)為要求出名人按照約定將房屋過(guò)戶至其名下，則參照前述要求配合過(guò)戶的審理思路進(jìn)行處理。

司法實(shí)踐中，關(guān)于要求確認(rèn)房屋歸其所有的訴請(qǐng)的解決路徑主要存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)支持借名人要求確認(rèn)房屋為其所有的訴請(qǐng)。當(dāng)事人之間借名買房的真實(shí)意思表示系借名人購(gòu)買房屋并取得所有權(quán)，出名人雖被登記為權(quán)利人，但與雙方約定不符，故不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利登記因借名買房之權(quán)屬約定而被否定，借名人才是真正的權(quán)利人。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人僅享有要求出名人依據(jù)借名協(xié)議協(xié)助其變更辦理登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)。

我們認(rèn)為應(yīng)采納第二種觀點(diǎn)，對(duì)此類案件的處理不宜進(jìn)行直接確權(quán)。依據(jù)《民法典》第208、215條規(guī)定，我國(guó)法律規(guī)定將物權(quán)變動(dòng)效力與債權(quán)合同效力的認(rèn)定作出區(qū)分；我國(guó)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，債權(quán)只是物權(quán)變動(dòng)的原因，物權(quán)變動(dòng)的效力仍需要通過(guò)法定方式完成。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)合意外，一般還需要進(jìn)行登記方才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在借名買房糾紛案件中，房屋所有權(quán)登記在出名人名下，是出名人與出賣人的真實(shí)意思表示，亦是雙方追求的法律后果。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)將房屋權(quán)屬登記在出名人名下，是基于出名人與出賣人之間合法有效的買賣合同。因此，該物權(quán)登記符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，物權(quán)變動(dòng)應(yīng)屬合法有效。借名人無(wú)法以借名協(xié)議否定登記效力，亦無(wú)法要求法院直接作出確權(quán)判決。

（4）關(guān)于要求確權(quán)并配合過(guò)戶訴請(qǐng)的處理

當(dāng)借名人要求確權(quán)并配合過(guò)戶的，經(jīng)法院釋明后如借名人同意撤銷其確權(quán)訴請(qǐng)，法院可依前述要點(diǎn)對(duì)其過(guò)戶的訴請(qǐng)進(jìn)行處理；如借名人不同意撤銷其確權(quán)訴請(qǐng)，且堅(jiān)持以享有房屋所有權(quán)作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，此時(shí)不宜全案駁回，法院可判決駁回其確權(quán)訴請(qǐng)，在說(shuō)理部分進(jìn)行說(shuō)明后，對(duì)其過(guò)戶訴請(qǐng)按照前述要點(diǎn)進(jìn)行處理。

如案例三中，對(duì)于吳某請(qǐng)求法院直接確認(rèn)房屋歸其所有的訴請(qǐng)，法院可以向其釋明，如吳某仍堅(jiān)持其要求確權(quán)的訴請(qǐng)，則對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。對(duì)于吳某請(qǐng)求王某配合過(guò)戶的訴請(qǐng)，此時(shí)吳某已具有購(gòu)房資格，如房屋無(wú)其他過(guò)戶障礙則法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

鑒于此類案件的案由存在較大差異，為統(tǒng)一審理思路，需要對(duì)立案案由進(jìn)行統(tǒng)一。借名買房合同并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果，在性質(zhì)上應(yīng)屬于合同糾紛，故不宜將該類糾紛定性為所有權(quán)確認(rèn)糾紛。借名人與出名人之間亦非房屋買賣合同關(guān)系，房屋出賣人往往并不參與訴訟，如借名人訴請(qǐng)要求出名人履行配合過(guò)戶義務(wù)，則法院應(yīng)將案由統(tǒng)一定為合同糾紛為宜。